Compare a tabela Price com o SAC, veja quanto de cada parcela é juros e quanto o financiamento custa no total.
A simulação usa só a taxa de juros. O financiamento real tem o CET (Custo Efetivo Total), que soma IOF, seguros obrigatórios e tarifas, como avaliação do imóvel e cadastro. Por isso a parcela do banco costuma sair maior.
| Mês | Parcela | Juros | Amortização | Saldo devedor |
|---|
Informe o valor do bem, quanto vai dar de entrada, a taxa de juros e o número de parcelas. O simulador calcula o valor financiado, a primeira e a última parcela, o total pago e quanto disso é juros. Na tabela de amortização dá para ver, mês a mês, quanto de cada parcela abate a dívida.
Ele serve para financiamento de imóvel, carro ou moto e para empréstimos com parcelas mensais e taxa fixa. A taxa pode ser informada ao mês ou ao ano. Na opção ao ano, o simulador usa a taxa mensal equivalente, calculada por juros compostos.
Na tabela Price, todas as parcelas têm o mesmo valor. No começo, a maior parte de cada parcela é juros e pouco abate a dívida. Com o tempo essa proporção se inverte.
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a dívida cai o mesmo valor todo mês, e os juros são calculados sobre um saldo cada vez menor. Por isso a primeira parcela é a mais alta e as seguintes diminuem.
Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total, porque a dívida cai mais rápido no início. Em troca, exige uma parcela inicial maior, o que pesa na análise de renda do banco. A Price começa mais leve e custa mais no fim.
Na Price, a parcela fixa sai da fórmula PMT = PV × i ÷ [1 - (1 + i)-n], em que PV é o valor financiado, i é a taxa mensal em decimal e n é o número de meses. Em cada mês, os juros são o saldo devedor vezes a taxa, e o resto da parcela vira amortização.
No SAC, a amortização é o valor financiado dividido pelo número de meses. A parcela de cada mês é essa amortização mais os juros sobre o saldo que ainda falta pagar.
Financiando R$ 100.000 em 12 meses a 1% ao mês, a tabela Price dá 12 parcelas de R$ 8.884,88 e R$ 6.618,55 de juros no total. No SAC, a primeira parcela é de R$ 9.333,33, a última é de R$ 8.416,67 e os juros somam R$ 6.500,00.
Na proposta, o banco informa o CET (Custo Efetivo Total), que soma à taxa de juros os outros custos da operação: IOF no crédito para veículos e no empréstimo pessoal, seguros (no financiamento imobiliário, o seguro de morte e invalidez e o de danos ao imóvel são obrigatórios) e tarifas, como avaliação do imóvel e cadastro.
Este simulador considera só a taxa de juros. Para comparar propostas de bancos diferentes, peça o CET de cada uma e use esse percentual no campo da taxa. O resultado fica mais perto do que você vai pagar.
No total, o SAC sai mais barato, porque a dívida diminui mais rápido e os juros incidem sobre um saldo menor. A Price tem parcelas iguais e começa mais baixa, o que ajuda a parcela caber na renda. Se a primeira parcela do SAC cabe no orçamento, ele costuma ser a opção mais econômica.
Na tabela Price, a parcela fixa vem da fórmula PV × i ÷ [1 - (1 + i) elevado a -n]. No SAC, a parcela é a amortização fixa, que é o valor financiado dividido pelo prazo, mais os juros do mês. Nos dois sistemas, os juros de cada mês são o saldo devedor vezes a taxa mensal.
Não. O simulador usa só a taxa de juros informada. O financiamento real tem o CET, que soma IOF, seguros e tarifas, e por isso a parcela do banco costuma ser maior. Para chegar perto do valor real, coloque no campo da taxa o CET mensal ou anual que o banco informar na proposta.
Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menos juros você paga, porque os juros incidem sobre o saldo devedor. Teste no simulador entradas diferentes e compare o total de juros de cada uma. Antes de colocar todo o dinheiro na entrada, vale manter uma reserva para emergências.
Use a taxa equivalente: 1 mais a taxa anual, elevado a 1/12, menos 1. Uma taxa de 12% ao ano corresponde a cerca de 0,95% ao mês. Dividir por 12 daria 1%, um valor acima do correto. O simulador faz essa conversão sozinho quando você escolhe a opção ao ano.